Незаконная перепланировка — довольно распространенная ситуация на современном рынке недвижимости, которая может при реализации жилья доставить немало хлопот своему владельцу. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные решения все равно придется.
Если же собственник жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке.
Собственник жилья столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении продать, передать в наследство, приватизировать, оформить договор дарения. К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.
На практике о самовольной перепланировке становится обычно известно при регистрации сделок. Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта. На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.
По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.
Тем не менее, при продажи жилья факт несанкционированных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.
Если факт незаконной перепланировки был выявлен до продажи объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.
Чтобы обезопасить себя при покупке, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют. Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца. Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем существеннее изменения, тем дороже их легализация.
Узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии оспорить в суде сделку, и добиться расторжения договора купли-продажи квартиры сославшись на отсутствие в нём существенного условия, скрытого продавцом.
Ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья, регистрацию сделки не проведут.
При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.
Поскольку самовольная перепланировка выступает незаконным действием, законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.
Сейчас штраф, согласно статье 7.21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.
К тому же согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний можно вообще лишиться жилья.
Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. В будущем ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.
Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.
При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:
Правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке. Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.
1. Обратитесь в компетентный орган, выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:
2. Закажите проект осуществления перепланировки.
Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении. Стоимость работ начинается от 30 000 руб — это стоимость разработки проекта, + закладывают примерно по 30 000 на согласование за каждую инстанцию. Стоимость за согласования зависит от тяжести нарушений в самовольной перепланировки.
По эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки. Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.
А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту
3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.
Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:
Некоторые документы не являются обязательными к представлению(техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.
4. Получите решение о легализации изменений или отказ в их узаконивании.
Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.
В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте. В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.
5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.
или
Мы выражаем огромную признательность и благодарность за оказанное доверие нашим постоянным клиентам и ждем новых друзей и партнеров.
В 2013 году мы приняли решение расширить географию наших работ и спектр предоставляемых услуг. Теперь мы работаем не только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, но и в Москве и Московской области, в Великом Новгороде и Калининграде.